La crisis de las rentas: cuando tener techo se convierte en un lujo
El ARRENDAMIENTO de vivienda es un acuerdo de voluntades esencialmente privado: alguien tiene una casa o departamento que no utiliza, otra persona necesita dónde vivir y ambos convienen un precio.
El propietario obtiene legítimamente un rendimiento de su patrimonio y el inquilino accede a una vivienda sin necesidad de comprarla.
El problema comienza cuando ese equilibrio se rompe. En los últimos años, rentar una vivienda se ha convertido en una carga cada vez más pesada para muchas familias.
Los precios no siempre guardan relación con el crecimiento de los salarios, con la inflación ni necesariamente con las condiciones del inmueble. En determinados mercados, la renta termina fijándose simplemente bajo una lógica: “esto es lo que hoy paga el mercado”.
Pero debemos hacernos una pregunta: ¿hasta dónde debe llegar la libertad del mercado cuando estamos hablando de vivienda?
RENTAR ES UN NEGOCIO, PERO LA VIVIENDA TAMBIÉN ES UN DERECHO
No debemos caer en el extremo de enfrentar a propietarios contra inquilinos. Quien adquiere una propiedad tiene derecho a obtener un rendimiento razonable de su inversión. Existen costos de mantenimiento, impuestos, reparaciones, periodos sin ocupación y riesgos derivados del incumplimiento de los contratos.
El propietario también necesita seguridad jurídica. Pero exactamente lo mismo necesita el arrendatario.
La vivienda no es una mercancía cualquiera. El artículo 4º de nuestra Constitución reconoce el derecho de toda persona a disfrutar de una vivienda adecuada. Por ello, cuando hablamos de arrendamiento habitacional, debemos encontrar un equilibrio entre propiedad privada, rentabilidad económica, seguridad jurídica y función social de la vivienda.
AGUASCALIENTES ACABA DE DAR UN PASO IMPORTANTE
Este debate tiene una enorme actualidad en nuestro estado.
El pasado 1 de octubre de 2026, el Congreso del Estado de Aguascalientes aprobó una reforma en materia de arrendamiento para limitar los incrementos anuales de las rentas de inmuebles destinados a casa habitación, estableciendo como referencia máxima la inflación reportada por el Banco de México.
Es importante entender lo que esto significa. No se trata de congelar las rentas ni de impedir que el propietario obtenga una utilidad. Tampoco significa que el Estado determine cuánto debe costar inicialmente rentar una casa.
Lo que pretende evitarse es algo diferente: que una familia que ya habita una vivienda pueda enfrentar, al momento de renovar su contrato, un incremento desproporcionado que termine expulsándola de su hogar.
La reforma abre, sin embargo, una discusión mucho más amplia que Aguascalientes debería aprovechar.
¿CUÁNTO DEBERÍA COSTAR REALMENTE UNA RENTA?
Necesitamos avanzar hacia una metodología que permita determinar cuándo una renta puede considerarse razonable.
El precio inicial podría continuar reconociendo factores propios del mercado: valor comercial del inmueble, ubicación, superficie, estado de conservación, servicios, equipamiento, demanda de la zona y características particulares de la vivienda.
Pero una vez celebrado el contrato, el incremento anual debería responder a indicadores objetivos y verificables, no simplemente a la voluntad unilateral de una de las partes. La inflación constituye un buen punto de partida.
Incluso podría estudiarse, para determinados esquemas de arrendamiento, una fórmula económica que considere el valor del inmueble, su conservación, inflación y una tasa razonable de rendimiento del capital, utilizando como referencia instrumentos financieros objetivos.
Esto permitiría comparar dos decisiones de inversión: cuánto puede producir determinado capital colocado en un instrumento financiero y cuánto rendimiento razonable puede esperarse de un inmueble destinado al arrendamiento.
Propongo construir parámetros objetivos que sustituyan la arbitrariedad. Porque ni el propietario debe perder dinero por rentar su patrimonio, ni el inquilino debería pagar cualquier cantidad simplemente porque “el mercado lo permite”.
TRES TIPOS DE ARRENDAMIENTO
Aguascalientes debe crear un Sistema Estatal de Arrendamiento, reconociendo que no todos los alquileres tienen la misma naturaleza.
Podríamos diferenciar tres grandes categorías:
- Arrendamiento comercial, para locales, oficinas, bodegas y demás inmuebles destinados primordialmente a actividades económicas, donde debe prevalecer una mayor libertad contractual.
- Arrendamiento habitacional, destinado a casas y departamentos para residencia permanente, sujeto a reglas especiales de protección, transparencia contractual, actualización anual y mecanismos ágiles de solución de controversias.
- Arrendamiento Social de Vivienda, dirigido principalmente a trabajadores de bajos ingresos, jóvenes, adultos mayores, madres jefas de familia, personas con discapacidad y familias que no tienen acceso suficiente al crédito hipotecario.
Esta tercera figura podría vincularse en Aguascalientes con una política de Vivienda Social Prioritaria.
El Estado, los municipios, desarrolladores, inversionistas y propietarios particulares podrían incorporar viviendas a un sistema de renta social a cambio de incentivos fiscales, garantías de pago, seguros contra daños, mantenimiento, certeza jurídica y mecanismos rápidos de recuperación del inmueble ante incumplimientos.
El resultado sería un mercado donde todos tengan algo que ganar.
LA LECCIÓN QUE HOY LLEGA DESDE MADRID
Lo ocurrido en estos días en España debería servirnos para reflexionar. El desahucio de Maricarmen Abascal, una mujer de 87 años que llevaba 71 viviendo en el mismo inmueble en Madrid, provocó una enorme reacción social. Después del desalojo se alcanzó un acuerdo para permitirle regresar a la vivienda mediante un nuevo contrato de ocho años y con una renta que no supere el 30% de sus ingresos netos.
La movilización desembocó en una acampada en la Puerta del Sol y este 3 de octubre decenas de miles de personas se manifestaron en Madrid y otras ciudades españolas reclamando soluciones a la crisis de vivienda.
España, además, ofrece una referencia interesante para nuestro debate. Su legislación establece que la actualización de determinadas rentas de vivienda se produce anualmente y actualmente utiliza un Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda (IRAV) como límite de actualización en los supuestos previstos por su legislación.
No significa que México deba copiar el modelo español. Significa que podemos aprender de una realidad que está demostrando las consecuencias sociales que aparecen cuando el precio de la vivienda y la capacidad económica de las familias comienzan a caminar en direcciones distintas.
NO SE TRATA DE CONTROLAR EL MERCADO, SINO DE ORDENARLO
Una mala regulación puede provocar que propietarios retiren viviendas del mercado, desalentar inversión o fomentar informalidad.
Por eso debemos evitar soluciones simplistas. Necesitamos una legislación que proteja a las dos partes.
Al propietario cumplido hay que garantizarle el pago de su renta, la conservación de su inmueble y procedimientos rápidos cuando exista incumplimiento. Y al arrendatario cumplido debemos garantizarle estabilidad contractual, conocimiento anticipado de los incrementos, depósitos y garantías razonables y protección contra aumentos arbitrarios.
Incluso podría establecerse un Registro Estatal de Contratos de Arrendamiento Habitacional, acompañado de contratos modelo, mediación especializada y mecanismos de conciliación antes de llegar a tribunales.
Eso profesionalizaría un mercado que todavía funciona, en buena medida, mediante contratos desiguales y reglas poco transparentes.
LA VIVIENDA SOCIAL NO NECESARIAMENTE TIENE QUE SER PROPIEDAD
Durante décadas construimos nuestra política habitacional alrededor de una sola aspiración: que cada familia compre una casa. Pero la sociedad está cambiando.
Hay jóvenes que necesitan independizarse y todavía no pueden contratar una hipoteca. Hay trabajadores independientes sin acceso suficiente al financiamiento tradicional. Existen adultos mayores que necesitan viviendas pequeñas y accesibles. Hay familias cuya movilidad laboral hace inconveniente endeudarse durante veinte o treinta años.
Para ellos debemos construir otra alternativa: la vivienda social en arrendamiento.
Imaginemos que Aguascalientes desarrolla conjuntos de Vivienda Social Prioritaria donde una parte se venda y otra permanezca dentro de un parque público, privado o mixto de vivienda en renta.
La mensualidad podría determinarse conforme al ingreso familiar, procurando que el gasto habitacional no absorba una proporción excesiva del ingreso disponible.
Entonces el arrendamiento dejaría de ser simplemente el último recurso de quien no puede comprar una vivienda y se convertiría en una verdadera política pública de movilidad social.
UN NUEVO PACTO POR LA VIVIENDA
La discusión no debería reducirse a propietarios contra inquilinos. Ese enfrentamiento no resuelve nada.
Aguascalientes tiene la oportunidad de construir un modelo distinto: propietarios con rentabilidad razonable; inversionistas con seguridad jurídica; inquilinos con estabilidad; desarrolladores con incentivos para producir vivienda; y un Estado que regule sin sustituir al mercado.
La reforma aprobada esta semana por el Congreso local puede ser solamente el comienzo.
Ahora debemos atrevernos a discutir una legislación integral que reconozca las distintas modalidades del arrendamiento, cree instrumentos de mediación, establezca parámetros transparentes para las rentas y, sobre todo, incorpore formalmente el Arrendamiento Social de Vivienda Social Prioritaria.
Porque una ciudad no puede considerarse próspera solamente porque aumenta el valor de sus propiedades.
La verdadera prosperidad comienza cuando quienes trabajan, estudian, producen y forman una familia en ella también pueden permitirse vivir en ella.
Y quizá ahí se encuentre el principio fundamental de una nueva política habitacional para Aguascalientes: que rentar sea negocio, sí; pero que tener un lugar digno donde vivir nunca vuelva a convertirse en un privilegio.
