Te venden la casa. El barrio lo construyes tú.

Fraccionamientos sin servicios en San Francisco de los Romo

Hay una escena que se repite mucho en San Pancho. Una familia compra su primer terreno o su primera casita en un fraccionamiento que existe en el papel, con nombre bonito y planos en regla. Llegan a vivir. Y ahí descubren que la calle de enfrente no tiene pavimento, que el alumbrado no jala, que el agua llega tres días a la semana y a veces no llega, y que el parque prometido en el plano de ventas es un lote baldío con pasto crecido.

Lo que nadie les dijo cuando firmaron es que el fraccionador cumplió lo mínimo legal para obtener su licencia, cobró sus utilidades y se fue. Y que el municipio, sin recursos suficientes para cubrir el rezago acumulado de décadas de crecimiento sin planificación, va a tardar años en llegar a pavimentar esa calle.

No es un caso aislado. Es el modelo.

El Plan Municipal de Desarrollo 2019-2021, publicado por el propio gobierno municipal, reconoce que fraccionamientos como La Ribera, Paseos de la Providencia y Villas de San Felipe superaron ya los 2 mil 500 habitantes y que el crecimiento urbano rápido tiene que ir acompañado de infraestructura educativa, de salud, parques y espacios deportivos. Siete años después del diagnóstico, muchos de esos servicios siguen siendo promesas en documentos oficiales.

El negocio de urbanizar sin terminar

Entender por qué pasa esto requiere entender quién gana con el modelo actual. Un fraccionador que obtiene licencia municipal para desarrollar vivienda en San Pancho paga derechos calculados sobre el presupuesto de obra. Las obligaciones de urbanización —pavimento, guarniciones, banquetas, red de agua, drenaje, alumbrado— están en el Reglamento de Desarrollo de Fraccionamientos. El problema es que las sanciones por no completarlas son difíciles de aplicar una vez que las viviendas ya se vendieron y el desarrollador ya cobró.

El municipio hereda el rezago. Y lo hereda sin el presupuesto necesario para resolverlo. Las licitaciones públicas de 2023 que aparecen en los documentos del ayuntamiento lo muestran con claridad: la Dirección de Obras Públicas estaba licitando al mismo tiempo la rehabilitación de redes de alcantarillado en el Fraccionamiento Hidalgo, la construcción de pavimento en la Colonia 28 de Abril y la instalación de drenaje sanitario en calles de la cabecera. Todo a la vez. Todo pendiente. Todo con presupuesto limitado de FAIS y recursos propios.

Ese es el ritmo al que el municipio puede remediar lo que los fraccionadores dejaron incompleto. Un proyecto de pavimentación por licitación, un tramo de red de drenaje, una calle con guarniciones. Mientras tanto, cada año se autoriza más fraccionamientos.

El agua: el problema encima del problema

En 2025, la cartera vencida por falta de pago del servicio de agua potable en San Francisco de los Romo llegó a noventa millones de pesos. La alcaldesa lo reconoció públicamente. El municipio perforó dos nuevos pozos para atender la demanda creciente y señaló que aún se requieren más perforaciones, con un costo que tendría que ser compartido entre el gobierno estatal y el municipal.

Lo que ese número de cartera vencida no dice solo es dónde se concentra la morosidad: en los fraccionamientos populares. Las comunidades y la cabecera municipal pagan con más regularidad. Eso no es una anomalía moral de la gente que vive en los fraccionamientos. Es la consecuencia lógica de lo que pasa cuando alguien paga una vivienda de interés social con crédito Infonavit, llega a vivir ahí y descubre que el agua no tiene presión, que los cortes son frecuentes y que el servicio no corresponde a lo que se cobra.

Nadie paga de buena gana por algo que no funciona. Pero el municipio necesita ese pago para poder perforar los pozos que necesita para que el agua llegue. Y el agua no llega bien porque no hay pozos suficientes. El círculo se cierra sobre las familias que menos pueden romperlo.

En temporada alta, San Francisco de los Romo aparece en la lista de los municipios con mayor escasez de agua en el estado. Las pipas son la solución temporal que lleva años siendo permanente. En algunos fraccionamientos de nueva creación, las familias llegaron a vivir con suministro intermitente desde el primer mes.

Las viviendas abandonadas: la otra cara del modelo

El Plan Municipal de Desarrollo de 2019 documenta un fenómeno que es la versión más extrema del fracaso del modelo: la ocupación ilegal de viviendas abandonadas se había convertido en una actividad frecuente en fraccionamientos donde la infraestructura nunca llegó completa. Las casas las compró alguien, ese alguien no pudo sostener la hipoteca ni vivir en un lugar sin servicios básicos, y se fue. Las viviendas quedaron vacías.

Eso no es anecdótico. Es el patrón de los fraccionamientos de interés social mal ejecutados en toda la zona metropolitana del centro de México desde los años noventa: se construye a bajo costo donde el suelo es barato, se vende con crédito a familias trabajadoras, los servicios no llegan a tiempo, el deterioro empieza rápido, la gente abandona, el fraccionamiento se degrada. El municipio queda con la responsabilidad de rehabilitar algo que nunca debió haberse autorizado sin garantías de servicio.

El Código Municipal y la brecha entre el papel y la calle

Los articulos 10 y 19 del Código Municipal de San Francisco de los Romo aclaran que el ayuntamiento tiene a su cargo agua potable, drenaje, alcantarillado, alumbrado público, panteones, mercado, centros educativos, espacios recreativos. También tiene la obligación de autorizar y supervisar fraccionamientos conforme al Código Urbano del Estado y los planes de desarrollo vigentes. La concurrencia del Estado en esas autorizaciones también está prevista.

Lo que el código no dice —porque ningún código lo dice— es qué pasa cuando el municipio que tiene esas obligaciones no tiene el presupuesto para cumplirlas y el Estado que debe concurrir tampoco aporta lo suficiente. Eso es lo que vive San Pancho: obligaciones legales completas, capacidad fiscal insuficiente, y una presión demográfica que no para.

El municipio tiene vigentes ocho Esquemas de Desarrollo Urbano y cinco Programas de Desarrollo Urbano. El que corresponde a La Escondida, aprobado en 2023, busca ‘la regularización de tierras ejidales otorgando usos de suelo’. Lo que en la práctica significa que hay zonas del municipio donde la gente lleva años viviendo en terrenos que apenas ahora el gobierno está tratando de regularizar. Sin regularización no hay servicios formales. Sin servicios formales no hay calidad de vida.

Cómo se rompe el ciclo

Primero, el municipio necesita aplicar con seriedad las cláusulas del Reglamento de Desarrollo de Fraccionamientos que obligan al fraccionador a entregar obra completa. Si un desarrollador obtiene licencia, vende las viviendas y no entrega pavimento, alumbrado o red de drenaje terminados, el municipio tiene que cobrarle esa obra. No en diez años. Antes de que firme la recepción. Eso requiere capacidad de supervisión y voluntad política de no ceder a la presión de los mismos desarrolladores que financian campañas.

Segundo, la Comisión Estatal de Agua, el MIAA y el gobierno del Estado tienen que asumir su parte del problema hídrico en San Pancho. No es un asunto que el municipio pueda resolver solo. La perforación de pozos adicionales tiene costos que necesitan financiamiento Estatal. Llevan años diciéndolo y la respuesta ha sido lenta.

Tercero, el esquema de crédito para vivienda de interés social —Infonavit, Fovissste— tiene que incluir verificación de servicios antes de que se otorgue el crédito. Si una vivienda se vende sin agua garantizada, sin pavimento, sin transporte, el banco no debería financiar esa venta. Eso es una palanca federal que no se ha usado bien.

Cuarto, los fraccionamientos con vivienda abandonada y deteriorada en San Pancho necesitan un programa de regularización y rehabilitación con recursos FAIS bien aplicados, no solo obras dispersas que atiendan tramos de calle sueltos. Hay que pensar el problema por polígono, no calle por calle.

El modelo que produjo estos fraccionamientos no fue un accidente. Fue rentable para quienes vendieron la tierra, construyeron las casas y cobraron las licencias. El costo lo pagan las familias que llegaron creyendo que comprar en San Pancho era comprar un lugar para vivir bien, no para administrar el rezago que otros dejaron.

Eso tiene que cambiar. Y la primera condición para que cambie es que alguien lo diga en voz alta: el problema no es la gente que vive en los fraccionamientos. El problema es el modelo que los construyó así.

Referencias

H. Ayuntamiento de San Francisco de los Romo. (2020). Plan Municipal de Desarrollo 2019-2021. Gobierno Municipal / Periódico Oficial del Estado de Aguascalientes.

H. Ayuntamiento de San Francisco de los Romo. (2023, febrero). Programa de Desarrollo Urbano de la Ciudad de San Francisco de los Romo 2022-2045. Periódico Oficial del Estado de Aguascalientes.

H. Ayuntamiento de San Francisco de los Romo. (2023). Esquema de Desarrollo Urbano La Escondida 2022-2045. Periódico Oficial del Estado de Aguascalientes.

H. Ayuntamiento de San Francisco de los Romo. (2023). Licitación IRE-003-23, Paquetes 01 al 05. Dirección de Obras Públicas Municipales.

H. Ayuntamiento de San Francisco de los Romo. (2024). Código Municipal de San Francisco de los Romo (reforma 2023). Artículo 41.

INEGI. (2021). Censo de Población y Vivienda 2020. Instituto Nacional de Estadística y Geografía.

El Sol del Centro. (2025, 29 de junio). Campañas y promociones no han convencido; incrementa deuda por falta de pago de agua en San Pancho, Aguascalientes. OEM.

El Heraldo de Aguascalientes. (2025). Crisis por impago de agua en San Pancho. Heraldo.mx.

Reglamento de Desarrollo de Fraccionamientos, Condominios, Desarrollos Especiales y Subdivisiones del Municipio de San Francisco de los Romo. (2024). Artículos VI, VII. Normativa Municipal.

SEIEG / SEPLADE. (2024). Diagnóstico Municipal: San Francisco de los Romo. Gobierno del Estado de Aguascalientes.

TV Azteca Aguascalientes. (2025, 12 de junio). Los municipios con mayor escasez de agua en Aguascalientes.