LA CIUDAD NO ES UNA MERCANCÍA: LA CRISIS DE VIVIENDA EN ESPAÑA Y PORTUGAL, UNA ADVERTENCIA PARA MÉXICO Y AGUASCALIENTES 

En las calles de España y Portugal comienza a expresarse con mayor fuerza una inconformidad social que debería preocuparnos en México. Miles de ciudadanos reclaman algo que durante décadas parecía formar parte de las condiciones elementales de bienestar: la posibilidad de acceder a una vivienda digna, pagar una renta razonable y permanecer en la ciudad donde nacieron, trabajan y han construido su vida.

Durante un recorrido por Portugal, dos expresiones colocadas en pancartas de protesta sintetizan esta problemática: «Casas vazias, povo na rua» (casas vacías, pueblo en la calle) y «Porto isn’t a Theme Park» (Oporto no es un parque temático).

Detrás de estas consignas existe una discusión mucho más profunda que el simple incremento de los precios inmobiliarios. Se trata de definir si las ciudades deben organizarse para garantizar el bienestar de sus habitantes o si terminarán subordinadas a los intereses de la especulación, el turismo y la rentabilidad del suelo.

Lo que hoy sucede en Madrid, Barcelona, Lisboa y Oporto no es un fenómeno aislado. Es la consecuencia de decisiones acumuladas durante años en materia de política de suelo, producción de vivienda asequible y planificación urbana.

Y México, particularmente Aguascalientes, no está tan lejos de reproducir algunas de estas condiciones.

A) España: cuando los salarios ya no alcanzan para vivir en la ciudad

España enfrenta una crisis habitacional que afecta especialmente a jóvenes, trabajadores y familias de ingresos medios y bajos. La formación de nuevos hogares, el crecimiento de la demanda, la insuficiencia de construcción residencial y el encarecimiento del suelo han producido un desequilibrio estructural.

El Banco de España advirtió que durante 2025 se terminaron aproximadamente 92 mil viviendas, mientras que la creación neta de hogares residentes alcanzó las 225 mil unidades. Además, las adquisiciones de no residentes contribuyeron a incrementar la demanda.

La vivienda ha dejado de ser asequible para una parte importante de la población. No basta con tener empleo: cada vez resulta más difícil que el ingreso familiar permita pagar una hipoteca o una renta sin sacrificar otras necesidades fundamentales.

El problema se agrava en ciudades con gran actividad económica y turística. Los alquileres de corta estancia, la inversión inmobiliaria y la competencia por localizaciones privilegiadas pueden desplazar a los residentes tradicionales. Sin embargo, atribuir toda la crisis al turismo sería simplificarla: también intervienen la falta de oferta, los costos de construcción y las dificultades para habilitar suelo urbanizado.

España ha recurrido a instrumentos de vivienda protegida, regulación de arrendamientos y medidas para ampliar la oferta. Pero el debate continúa entre quienes consideran indispensable una intervención pública más intensa y quienes advierten que una regulación mal diseñada puede desalentar la construcción y reducir la disponibilidad de viviendas.

La experiencia española demuestra que la regulación, por sí sola, no sustituye la necesidad de producir vivienda suficiente, bien localizada y verdaderamente asequible.

B) Portugal: ciudades para turistas, pero cada vez menos accesibles para sus habitantes

Portugal representa otro ejemplo preocupante. Lisboa y Oporto han experimentado una transformación urbana impulsada por el turismo internacional, la inversión inmobiliaria, la rehabilitación de edificios históricos y una creciente demanda habitacional.

La Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE) señaló en 2026 que los precios de la vivienda en Portugal se duplicaron aproximadamente durante la década anterior, superando ampliamente el crecimiento de los ingresos. También identificó un parque de vivienda social reducido, problemas para movilizar inmuebles existentes y obstáculos para incrementar la construcción.

El resultado es una contradicción: ciudades rehabilitadas, atractivas para visitantes e inversionistas, pero progresivamente inaccesibles para una parte de sus propios habitantes.

La protesta que proclama que Oporto no es un parque temático encierra una exigencia legítima: preservar la función residencial, social y comunitaria de la ciudad.

El turismo es una actividad económica valiosa. La inversión privada también lo es. El problema comienza cuando la rentabilidad de los inmuebles determina, por encima de cualquier consideración social, quién puede permanecer en determinados barrios y quién debe marcharse.

La política pública debe encontrar un equilibrio entre inversión, rehabilitación, propiedad privada y derecho a la vivienda. Para conseguirlo se necesita una oferta habitacional diversificada, un parque público suficiente, instrumentos fiscales adecuados y reglas urbanísticas que impidan que la ciudad pierda su población residente.

C) La especulación del suelo: el origen de una desigualdad urbana

En ambos países aparece una cuestión fundamental: el suelo urbano no puede tratarse como una mercancía cualquiera.

Su valor depende en buena medida de decisiones colectivas. Una avenida, una red de agua potable, un sistema de transporte público, un hospital o una modificación de los usos de suelo pueden incrementar considerablemente el precio de los terrenos.

Estas inversiones son financiadas, directa o indirectamente, por la sociedad. Sin embargo, una parte importante de la plusvalía puede concentrarse en propietarios que no realizaron esas obras.

No se trata de cuestionar la legítima utilidad empresarial ni el derecho de propiedad. Se trata de reconocer que el incremento del valor del suelo generado por decisiones e inversiones públicas debe producir también beneficios para la comunidad.

Cuando no existen instrumentos eficaces para recuperar una parte de esas plusvalías, reservar suelo para vivienda social y controlar los cambios de uso, la ciudad puede convertirse en un mecanismo de acumulación patrimonial que excluye a los sectores de menores ingresos.

La especulación se vuelve especialmente perjudicial cuando consiste en retener terrenos estratégicos sin desarrollarlos, esperar la llegada de infraestructura pública y trasladar íntegramente el incremento del valor a los compradores finales.

Por ello, la política de suelo debe anticiparse al mercado, no limitarse a reaccionar cuando los precios ya resultan inaccesibles.

D) México: una crisis que se construye silenciosamente

México presenta condiciones económicas y urbanas diferentes a las de España y Portugal, pero comparte varios factores de riesgo.

El crecimiento periférico de las ciudades, el encarecimiento del suelo urbanizado, la desigualdad salarial, la insuficiencia de vivienda asequible y las dificultades de financiamiento para quienes trabajan en la informalidad limitan el acceso a una vivienda adecuada.

Durante décadas, una parte de la política habitacional mexicana privilegió la construcción de viviendas sobre terrenos baratos y alejados de los centros de trabajo. El resultado, en numerosos desarrollos, fueron familias obligadas a recorrer grandes distancias, pagar más por transporte y vivir en zonas con equipamiento insuficiente.

Una vivienda económica ubicada lejos de escuelas, hospitales, empleo y transporte público puede convertirse en una vivienda extraordinariamente costosa para la familia que la habita.

La nueva política nacional de vivienda social representa una oportunidad, pero su éxito no debe medirse únicamente por el número de casas construidas. Debe evaluarse por su localización, asequibilidad, calidad, integración urbana y permanencia en condiciones accesibles para las siguientes generaciones.

El reto es evitar que la vivienda subsidiada termine incorporándose rápidamente a circuitos de especulación y reventa.

E) Aguascalientes: todavía estamos a tiempo de evitar esta experiencia

Aguascalientes debe observar con atención lo que ocurre en Europa.

Su dinamismo industrial, el crecimiento de su zona metropolitana, la demanda de vivienda y la expansión hacia municipios como Jesús María y San Francisco de los Romo generan presiones sobre el suelo urbano.

Estas condiciones no significan que Aguascalientes esté viviendo una crisis de la misma magnitud que Madrid o Lisboa. Pero sí justifican actuar preventivamente.

La Encuesta Intercensal 2025 del INEGI ofrece información actualizada sobre población, hogares y vivienda que debe servir como base para identificar la demanda real y orientar la planificación territorial.

El riesgo no consiste solamente en que aumenten los precios de las viviendas. Consiste en que el crecimiento de la ciudad termine separando territorialmente a sus habitantes según su capacidad económica.

Si el suelo bien ubicado se destina exclusivamente a desarrollos de alto valor, mientras la vivienda económica se desplaza hacia la periferia, estaremos construyendo una ciudad socialmente fragmentada.

Los trabajadores de la industria, los empleados del comercio, las jefas de familia, los jóvenes y quienes carecen de seguridad social podrían encontrar cada vez mayores dificultades para adquirir una vivienda cercana a sus actividades cotidianas.

Y cuando una ciudad expulsa a sus trabajadores hacia zonas distantes, no solamente genera desigualdad habitacional: incrementa la congestión vial, el costo de los servicios públicos, los tiempos de traslado y las emisiones contaminantes.

Aguascalientes debe evitar que el desarrollo inmobiliario avance más rápidamente que la capacidad del Estado para ordenar el territorio.

F) Una nueva política de suelo y vivienda social prioritaria.

Frente a este escenario, Aguascalientes necesita construir una política habitacional preventiva, con visión metropolitana y perspectiva de largo plazo.

El primer paso debe ser reconocer a la Vivienda Social Prioritaria (VSP) como un componente obligatorio de la planificación urbana, dirigido especialmente a las familias de menores ingresos, jóvenes, personas adultas mayores, personas con discapacidad y trabajadores sin acceso a los sistemas tradicionales de financiamiento.

Esta política debería sustentarse en seis decisiones fundamentales.

Primera. Crear reservas territoriales para vivienda social. El Estado y los municipios deben identificar, adquirir y administrar suelo estratégicamente localizado, antes de que la especulación eleve su precio. Las reservas deben contar con factibilidad de servicios, conectividad y proximidad a fuentes de empleo.

Segunda. Incorporar vivienda social en los nuevos desarrollos. Mediante reformas al Código Urbano, puede establecerse una proporción obligatoria de vivienda asequible en determinados proyectos habitacionales, con criterios diferenciados según ubicación, escala y viabilidad financiera.

Tercera. Recuperar las plusvalías urbanas. Cuando una inversión pública o una modificación normativa incremente significativamente el valor de un terreno, deben existir mecanismos legales para que parte de ese beneficio contribuya a financiar infraestructura, equipamiento y vivienda social. No se trata de imponer cargas arbitrarias, sino de distribuir razonablemente los beneficios del desarrollo urbano.

Cuarta. Combatir la especulación inmobiliaria. Es necesario fortalecer la transparencia del mercado de suelo, revisar los instrumentos fiscales aplicables a terrenos urbanos ociosos y establecer mecanismos que eviten que las viviendas construidas con subsidios públicos se conviertan inmediatamente en bienes de especulación. Cualquier restricción de reventa debe contar con fundamento legal, proporcionalidad y seguridad jurídica.

Quinta. Construir una ciudad compacta y de proximidad. Aguascalientes debe impulsar desarrollos habitacionales con densidades adecuadas, servicios públicos, espacios verdes, transporte eficiente y equipamientos accesibles. La densificación bien planificada puede reducir el consumo de suelo, pero no debe significar hacinamiento ni deterioro de la calidad de vida.

Sexta. Establecer un sistema de financiamiento incluyente. La vivienda social no puede depender exclusivamente del INFONAVIT o del FOVISSSTE. Es indispensable construir esquemas estatales de crédito, subsidio y ahorro que permitan atender a las familias que carecen de seguridad social o tienen ingresos insuficientes para acceder al mercado hipotecario.

Estas medidas deben formar parte de un verdadero Plan Estatal de Vivienda, articulado con los programas municipales de desarrollo urbano, la política de movilidad y las inversiones en infraestructura.

La vivienda no puede seguir planeándose de manera aislada. Debe entenderse como parte de un sistema territorial que integra empleo, servicios, transporte, medio ambiente y espacio público.

G) Planear hoy para no lamentar mañana.

Las experiencias de España y Portugal contienen una advertencia que Aguascalientes no debería ignorar: una ciudad puede crecer económicamente, atraer inversiones, multiplicar su actividad turística y elevar el valor de sus propiedades, mientras disminuye la capacidad de sus habitantes para vivir dignamente en ella.

El crecimiento inmobiliario no siempre equivale a desarrollo social.

Tampoco la construcción de más viviendas garantiza, por sí misma, que las familias de menores ingresos puedan adquirirlas.

La verdadera medida del éxito de una política habitacional no es cuánto aumenta el valor del metro cuadrado, sino cuántas familias pueden acceder a una vivienda adecuada, cuánto de sus ingresos destinan a pagarla y qué calidad de vida les ofrece su entorno urbano.

Aguascalientes todavía tiene la oportunidad de anticiparse a estos problemas. Cuenta con una escala territorial que permite ordenar su crecimiento, identificar reservas estratégicas, impulsar vivienda social bien localizada y establecer reglas que armonicen la inversión privada con el interés colectivo.

Pero esa oportunidad no será permanente. Si continuamos permitiendo que el mercado determine por sí solo la localización y el precio de la vivienda, mientras las autoridades se limitan a autorizar fraccionamientos y extender infraestructura, estaremos reproduciendo gradualmente las condiciones que hoy generan inconformidad en distintas ciudades europeas.

Las pancartas observadas en las calles de Portugal no deberían interpretarse únicamente como expresiones de protesta. Son también una advertencia sobre las consecuencias sociales de una planificación urbana que llega demasiado tarde.

Porque cuando una ciudad se vuelve inaccesible para sus propios habitantes, el problema ya no es exclusivamente inmobiliario: se convierte en una crisis de justicia social, de gobernabilidad y de derecho a la ciudad.

Aguascalientes debe decidir desde ahora si quiere construir una ciudad para vivir o una ciudad para especular.

Y esa decisión comienza por reconocer que el suelo tiene una función social, que la vivienda digna constituye un derecho y que la planificación urbana es una responsabilidad irrenunciable del Estado.