Construir en terreno ajeno

Las casas están ahí. Se construyen en El Barranco, en San Francisco de los Romo. Tienen contrato, constructora, proyecto y hasta visita del director general del Infonavit. Lo que no tienen, al menos registralmente al 25 de agosto de 2026, es al Infonavit como propietario de los terrenos sobre los que fueron levantadas.

El 14 de enero de 2025 se firmó en Aguascalientes el convenio para implementar el Programa de Vivienda para el Bienestar. Sergio Armando González Serna, entonces delegado regional del Infonavit, fue designado como responsable del seguimiento del convenio por parte del Instituto; María Teresa Jiménez Esquivel participó como testigo de honor. Dieciséis días después, la Junta de Gobierno del Instituto de Vivienda Social y Ordenamiento de la Propiedad del Estado de Aguascalientes, IVSOP, aprobó el acuerdo IVSOP/2025/009/O, relacionado con el inmueble que posteriormente sería utilizado para desarrollar 152 viviendas.

Sindy Paola González Rubalcava todavía no encabezaba la Delegación Regional. Asumió el encargo en febrero de 2025, cuando el convenio del Programa de Vivienda para el Bienestar ya había sido firmado y el acuerdo IVSOP/2025/009/O ya había sido aprobado. Pero los siguientes pasos ocurrieron durante su gestión: el 21 de marzo se celebró la promesa de donación; el 13 de mayo fue modificada y dos días después se contrató la construcción de las 152 viviendas.

González Rubalcava no recibió una hoja en blanco. Recibió El Barranco caminando.

El 21 de marzo ocurrió algo que hoy resulta fundamental: IVSOP e Infonavit celebraron una promesa de donación. El 13 de mayo ésta fue modificada. Apenas dos días después, el 15 de mayo, Infonavit Constructora firmó el contrato CO-PVB-IC-018-2025 con Constructora Bóvedas, S.A.P.I. de C.V., representada por Axel Víctor Espinosa Teubel, para desarrollar las 152 viviendas.

El precio: 549 mil 713 pesos con un centavo por vivienda. 83 millones 556 mil 377 pesos con 52 centavos por el conjunto.

El contrato estableció primero la elaboración del proyecto ejecutivo y los estudios necesarios. La construcción estaba condicionada a que Infonavit Constructora autorizara ese proyecto y Constructora Bóvedas disponía de 30 días naturales desde la firma para entregarlo junto con el programa de obra validado por la supervisión.

Hasta ahí conocíamos la historia. Faltaba mirar debajo de las casas.

El 25 de agosto de 2026, Indicios consultó el Registro Público de la Propiedad sobre los tres predios de El Barranco que hemos venido siguiendo. Aparecieron los folios reales 675306, 680227 y 680234.

Y apareció el dato que cambia esta investigación: en ninguno de los tres aparece el Infonavit como propietario actual. Los tres señalan como propietario al IVSOP.

El folio 675306, cuenta catastral 11001020163012000, comprende 571.11 metros cuadrados. El 680227, cuenta 11001020163013000, comprende 2 mil 532.65 metros cuadrados. El 680234, cuenta 11001020164029000, comprende 5 mil 812.32 metros cuadrados. En total: 8 mil 916.08 metros cuadrados.

El historial registral abre otra línea. En el folio 675306 aparece una lotificación inscrita el 15 de julio de 2025; en los folios 680227 y 680234, fusiones inscritas el 25 de septiembre de 2025. Esas fechas no demuestran cuándo adquirió el IVSOP los inmuebles antecedentes. Para determinarlo habrá que reconstruir la cadena registral.

Pero un dato no está sujeto a interpretación: al 25 de agosto de 2026, los tres folios continuaban identificando al IVSOP como propietario actual.

Entonces aquella promesa de donación adquiere otra dimensión.

¿Qué pasó con ella?

Una promesa de donación no demuestra, por sí sola, la transmisión del dominio. Y la consulta realizada al Registro Público ofrece un dato verificable: al 25 de agosto de 2026, el propietario actual que aparece en los tres folios es el IVSOP, no el Infonavit.

Eso tampoco demuestra que el Instituto careciera de facultades para construir. Pudo existir una figura jurídica que le otorgara disponibilidad sobre el suelo sin transmitirle la propiedad. Pero entonces la pregunta es otra: ¿cuál fue y qué derechos otorgaba?

Mientras tanto, las casas avanzaron. Al cierre de 2025, el Informe Anual de Actividades 2025 del Infonavit contabilizó exactamente 152 viviendas para Aguascalientes dentro de los contratos aprobados; el estado no apareció entre las entidades con viviendas terminadas en ese corte.

El 21 de mayo de 2026, Octavio Romero Oropeza recorrió El Barranco. En su publicación sobre la visita señaló que ahí “se construyen 152 viviendas”. El Infonavit informó ese mismo día que llevaba 3 mil 460 viviendas contratadas en Aguascalientes.

El Informe Anual agrega otro elemento: dentro del Programa de Vivienda para el Bienestar, una vez habilitado un punto de venta puede celebrarse un contrato preparatorio de compraventa antes de que la vivienda esté terminada. Eso no demuestra que las 152 de El Barranco hayan sido colocadas bajo ese mecanismo. Pero si ya están siendo comercializadas, habrá que establecer qué se está ofreciendo, mediante qué instrumento y sobre qué situación jurídica del suelo.

El contrato CO-PVB-IC-018-2025 tiene además una fecha límite: el registro oficial establece el 31 de agosto de 2026 como término de su vigencia.

Seis días antes, los terrenos seguían inscritos a nombre del IVSOP.

Por eso la pregunta ya no es solamente cuánto avanzó la obra.

¿Cómo construyó Infonavit 152 viviendas en tres terrenos de los que no aparece como propietario?

Si la respuesta está en la promesa de donación, ¿qué derechos otorgaba? Si la donación se consumó, ¿por qué los tres folios siguen identificando al IVSOP como propietario actual? Si no ocurrió, ¿qué otra figura jurídica permitió disponer del suelo? ¿Quién acreditó esa disponibilidad antes de autorizar la construcción?

La construcción está documentada. La propiedad también. Lo que corresponde explicar es cómo se conectaron jurídicamente ambas cosas.

Porque El Barranco tiene un contrato: CO-PVB-IC-018-2025. Una constructora: Bóvedas. Un monto: 83.5 millones de pesos. Tiene casas construidas y tres folios reales.

Y tiene un propietario registral.

No es el Infonavit.

Las casas son una realidad. Los tres folios también. Y al 25 de agosto de 2026, el propietario registral del suelo sobre el que se levantaron seguía siendo otro.

Construir fue posible. Ahora corresponde explicar bajo qué derecho se construyó en terreno ajeno.

Línea abierta: Los folios ya pusieron una nueva pieza sobre la mesa. Ahora toca seguir hacia atrás: lotificaciones, fusiones, antecedentes registrales y la ruta jurídica que siguieron esos terrenos. A veces una investigación no avanza mirando lo que se construyó, sino preguntando sobre qué se construyó.

Coda: Va un abrazo solidario a la preciada familia Luévano Díaz por el sensible fallecimiento de don Ramiro Luévano López, insignia del periodismo crítico y combativo, alejado de las órbitas del poder público y privado.

Lo conocí a mi temprana edad por la entrañable amistad que mantuvieron él y mi querido padre. Descanse en paz, don Ramiro.

mariogranadosgutierrez@outlook.com