¿Porque qué la gente ya no puede comprar vivienda en Aguascalientes?
El reto de recuperar la vivienda social y hacer realidad la Vivienda para un Bienestar Colectivo
Tener una casa propia es uno de los grandes sueño de las familias mexicanas, y es que antes un trabajador formal o independiente podía pensar que, después de algunos años de esfuerzo, ahorro y estabilidad laboral, tendría esa posibilidad para formar un patrimonio.
Hoy esa posibilidad está muy lejos para cientos de familias, y es dramático este hecho, porque Aguascalientes a pesar de qué tiene una economía dinámica, crecimiento industrial, generación de empleos, nuevos desarrollos inmobiliarios y una importante expansión urbana; existe una parte considerable de los trabajadores que simplemente no encuentra una vivienda que pueda pagar.
El problema no es la falta de vivienda, estamos hay algo mucho más profundo: y es que la vivienda que se está construyendo no corresponde con los ingresos de quienes necesitan comprarla, es decir que la vivienda social y popular prácticamente desapareció.
Hoy los precios de las casas continúan aumentando, y los ingresos de miles de trabajadores no avanzan al mismo ritmo. De acuerdo con la Sociedad Hipotecaria Federal, durante 2025 el valor de la vivienda económica-social en México aumentó aproximadamente 11 por ciento, por encima incluso del crecimiento general del mercado inmobiliario y para el primer trimestre de 2026 volvió a registrar un incremento anual cercano del mismo porcentaje, datos que resultan preocupantes porque la vivienda destinada a los sectores de menores ingresos que debería mantenerse accesible y sin una gran modificación en su costo, sigue aumentando.
La consecuencia es que cada año, hay más trabajadores con crédito, pero menos viviendas que puedan comprar y a ello se suman trabajadores independientes que no acceden crédito alguno.
- EL MERCADO DEJÓ DE PRODUCIR VIVIENDA BARATA
En nuestro país y en Aguascalientes en particular a pesar de que se construyó una cadena relativamente funcional entre desarrolladores, Infonavit, Fovissste, instituciones financieras, gobiernos estatales y municipios, hoy está colapsada.
El sector privado construía vivienda económica porque existían condiciones que hacían viable el negocio. Las ventajas eran:
- Había tierra barata.
- Reservas territoriales de los Gobiernos.
- Costos de urbanización eran menores.
- Subsidios federales hasta de $50,000.
- Créditos para comprar una vivienda.
- Felicitaba el gobierno ciertos desarrollos.
- Y lo más importante existía una demanda masiva de trabajadores con capacidad crediticia.
Ese modelo comenzó a desaparecer, el precio del suelo aumentó, aunado a que los materiales de construcción se encarecieron.
Pero además la infraestructura urbana se volvió más cara y los requerimientos normativos aumentaron que está bien para regular y garantizar calidades, sin embargo, falta una regulación específica para la vivida social y popular.
Y para acabar en un desastre, los costos financieros crecieron y los subsidios disminuyeron o desaparecieron durante distintos periodos. Por lo tanto, el precio final de la vivienda terminó alejándose del poder adquisitivo del trabajador.
El resultado fue previsible. Los desarrolladores dejaron de construir vivienda económica porque dejó de ser rentable. No necesariamente porque no exista demanda. La demanda existe y es enorme. Lo que desapareció fue la viabilidad económica para producirla.
- EL VERDADERO PROBLEMA ES LA BRECHA ENTRE EL INGRESO Y EL PRECIO DE LA VIVIENDA
Existen datos muy reveladores, a nivel nacional, durante 2025 el valor promedio de las viviendas adquiridas mediante crédito hipotecario fue cercano a 1.86 millones de pesos. Para el primer trimestre de 2026 superó los 2 millones de pesos.
Solamente 25 por ciento de las operaciones hipotecarias registradas durante 2025 correspondieron a viviendas valuadas por debajo de aproximadamente 791 mil pesos. Para principios de 2026 ese umbral había subido ya hasta los 842 mil pesos.
Esto demuestra algo fundamental: la vivienda verdaderamente económica representa cada vez una proporción menor del mercado.
Para un trabajador que gana entre uno y dos salarios mínimos, adquirir una vivienda de un millón, un millón y medio o dos millones de pesos resulta imposible.
El círculo vicioso: Tiene empleo. Tiene necesidad de vivienda. Incluso puede tener derecho a un crédito. Pero no existe una casa cuyo precio corresponda a su capacidad de compra. El problema, entonces, no es solamente financiero. ES ESTRUCTURAL.
- AGUASCALIENTES NECESITA RECUPERAR EL SUELO PARA VIVIENDA SOCIAL
La primera condición para recuperar la vivienda popular es resolver el problema del suelo.
No puede existir vivienda barata sobre tierra cara.
Esta debería convertirse en una regla elemental de política pública.
El propio Código de Ordenamiento Territorial, Desarrollo Urbano y Vivienda del Estado de Aguascalientes establece mecanismos para regular el mercado de terrenos destinados a vivienda de interés social, asegurar disponibilidad de suelo y reservas territoriales e incluso facilitar la aportación de terrenos destinados a programas habitacionales.
El instrumento jurídico existe. Lo que necesitamos es convertirlo en una verdadera política pública.
El Gobierno del Estado y los municipios deberían integrar un Banco Estatal de Suelo para Vivienda Social, identificando terrenos públicos, reservas territoriales, predios subutilizados y terrenos susceptibles de adquisición.
Ese suelo no debería venderse siguiendo únicamente criterios comerciales. Debería aportarse a los proyectos de vivienda conservando su vocación social.
La tierra puede representar fácilmente entre 15 y 30 por ciento del costo final de una vivienda dependiendo de su ubicación.
Si el Estado elimina o reduce ese componente, automáticamente genera espacio financiero para producir vivienda más barata.
- EL PROGRAMA VIVIENDA PARA EL BIENESTAR ES UNA OPORTUNIDAD
El Gobierno Federal ha iniciado una política que busca nuevamente colocar al Estado como participante activo en la producción de vivienda.
El Programa Vivienda para el Bienestar tiene precisamente como población objetivo a quienes durante años quedaron fuera del mercado hipotecario tradicional.
La Comisión Nacional de Vivienda establece que sus programas están dirigidos a hogares de bajos ingresos, población en rezago habitacional y personas que no tienen acceso suficiente a financiamiento para adquirir una vivienda adecuada.
Durante 2026, una de las convocatorias federales estableció como referencia personas sin vivienda propia, sin acceso a crédito habitacional y con ingresos inferiores a 17 mil 800 pesos mensuales.
Para Aguascalientes se anunció desde abril de 2025 una meta aproximada de 7 mil 450 viviendas durante el sexenio, de las cuales alrededor de 5 mil corresponderían a Infonavit y 2 mil 450 a Conavi.
El esquema planteado incluye vivienda para trabajadores de bajos ingresos y, en el caso de Conavi, financiamiento para población no derechohabiente mediante condiciones preferenciales y esquemas de tasa cero.
La intención es correcta. Pero para que funcione no basta anunciar miles de viviendas. Hay que resolver la ecuación completa.
PRIMER CAMBIO: EL GOBIERNO DEBE APORTAR EL SUELO
La vivienda social necesita suelo social. Los gobiernos estatal y municipales deberían aportar terrenos urbanizados o susceptibles de urbanización dentro de zonas razonablemente cercanas a las fuentes de empleo.
No debemos repetir los errores del pasado construyendo vivienda barata a kilómetros de distancia de la ciudad.
Una vivienda puede ser económica en precio, pero extremadamente cara para una familia si diariamente necesita gastar cientos de pesos y varias horas en transporte.
La verdadera vivienda social debe considerar:
- empleo
- transporte
- escuelas
- comercio
- salud
- servicios
- seguridad
- equipamiento urbano
Una vivienda desconectada de la ciudad no necesariamente representa bienestar, sino se vuelve en problema que rompe el tejido social.
SEGUNDO CAMBIO: CREAR UN SUBSIDIO ESTATAL COMPLEMENTARIO
El mercado tiene una brecha. Supongamos un ejemplo sencillo. Una familia puede pagar una vivienda de 550 mil pesos.
Pero producir una vivienda adecuada cuesta 700 mil pesos. Existe una diferencia de 150 mil pesos.
El mercado privado no puede absorber permanentemente esa diferencia. El trabajador tampoco. Ahí debe intervenir la política pública.
El subsidio no debe entenderse como un regalo. Debe entenderse como una inversión social que permite que una familia construya patrimonio.
Podría existir una combinación:
Aportación federal + aportación estatal + aportación municipal + crédito del trabajador + ahorro del beneficiario.
Con esa mezcla financiera podrían volver a producirse viviendas económicamente viables.
TERCER CAMBIO: CREAR UN FONDO ESTATAL DE GARANTÍAS
Existe además otra población que normalmente queda invisible. Son trabajadores independientes: Taxistas, Comerciantes, Profesionistas., Emprendedores, Trabajadores por cuenta propia.
Personas que tienen ingresos, pero no cotizan formalmente en Infonavit o Fovissste.
El propio Gobierno de Aguascalientes abrió durante 2026 convocatorias de vivienda dirigidas especialmente a personas que trabajan de manera independiente o informal y que no tienen acceso a créditos tradicionales.
Para este sector debería crearse un Fondo Estatal de Garantía para Vivienda Social.
El fondo no tendría necesariamente que prestar directamente todo el dinero.
Podría garantizar parcialmente los créditos que otorgaran bancos, Sofomes, cooperativas o instituciones financieras.
Si el gobierno cubre parcialmente el riesgo, las instituciones financieras pueden prestar a sectores a los que normalmente no atenderían.
Con relativamente pocos recursos públicos se puede movilizar una cantidad mucho mayor de financiamiento privado.
CUARTO CAMBIO: REDUCIR EL COSTO DE URBANIZACIÓN
Una vivienda no solamente cuesta cemento, acero y mano de obra.
También existen costos por: licencias, permisos, factibilidades, impactos, urbanización, agua potable, alcantarillado, electricidad, pavimentos, donaciones, equipamiento, derechos municipales.
Cada peso que se agrega termina incorporándose al precio de venta. Por ello Aguascalientes debería crear una categoría especial: Desarrollo Habitacional de Interés Social Prioritario.
Los proyectos que cumplan determinadas condiciones de precio, superficie, ubicación y calidad podrían obtener reducción o exención de determinados derechos y recibir procedimientos acelerados de autorización.
Pero con una condición fundamental: todo incentivo otorgado al desarrollador deberá reflejarse directamente en el precio final de la vivienda.
QUINTO CAMBIO: VOLVER A INVOLUCRAR A LOS DESARROLLADORES PRIVADOS
El Estado no podrá resolver solo el déficit de vivienda. Pero tampoco puede simplemente dejar el problema al mercado. Necesitamos recuperar una asociación público-privada. Donde:
- El Gobierno aporta suelo. Los municipios facilitan autorizaciones. La Federación aporta subsidios o financiamiento.
- Infonavit y Fovissste aportan capacidad crediticia.
- Los desarrolladores aportan experiencia constructiva.
- El sistema financiero aporta recursos.
- Y el trabajador aporta su capacidad de pago.
De esta manera pueden construirse miles de viviendas sin que todo el costo recaiga en el presupuesto público.
SEXTO CAMBIO: INDUSTRIALIZAR LA CONSTRUCCIÓN
También debemos revisar cómo construimos. No podemos pretender producir vivienda económica utilizando exactamente los mismos procesos constructivos tradicionales que se han utilizado durante décadas.
Se requieren sistemas industrializados.
- Prefabricación.
- Compras consolidadas.
- Prototipos eficientes.
- Economías de escala.
- Nuevos materiales.
- Construcción modular.
Diseños repetibles, pero arquitectónicamente dignos. Cada reducción de costo puede convertirse en metros cuadrados adicionales o en una mensualidad menor para la familia.
SÉPTIMO CAMBIO: LA VIVIENDA VERTICAL DEBE FORMAR PARTE DE LA SOLUCIÓN
Aguascalientes tiene que comenzar una discusión seria sobre densidad urbana. Seguir extendiendo horizontalmente la ciudad genera costos enormes.
Hay que construir kilómetros adicionales de calles, Drenajes, Redes de agua, Electricidad, Transporte, Seguridad, Recolección de basura y Servicios públicos.
La vivienda vertical de tres, cuatro o cinco niveles puede permitir aprovechar mejor el suelo y reducir determinados costos de infraestructura.
No tiene que convertirse en enormes edificios. Puede existir vivienda social vertical de escala humana, con áreas verdes, espacios comunes y equipamiento.
OCTAVO CAMBIO: PRIMERO DEBEMOS IDENTIFICAR A QUIÉN QUEREMOS AYUDAR
Una política seria necesita un padrón estatal de demanda. Necesitamos saber:
- quién necesita vivienda.
- cuánto gana.
- dónde trabaja.
- cuánto puede pagar.
- si tiene Infonavit.
- si tiene Fovissste,
- si trabaja informalmente.
- si ya tiene terreno,
- si necesita vivienda nueva.
- ampliación.
- mejoramiento,
- autoconstrucción,
- renta social.
La política de vivienda no puede ser una sola solución para todos. Cada familia necesita un producto financiero diferente.
NOVENO CAMBIO: LA MENSUALIDAD, NO EL PRECIO, DEBE SER EL PUNTO DE PARTIDA
Durante años hemos diseñado vivienda preguntándonos: ¿cuánto cuesta construir una casa?
Deberíamos invertir la pregunta. Primero debemos saber: ¿cuánto puede pagar mensualmente una familia?
Si una familia puede destinar 3 mil pesos mensuales, entonces debemos diseñar hacia atrás:
- mensualidad.
- tasa.
- plazo.
- crédito.
- subsidio.
- suelo.
- costo de construcción.
Así se construye una verdadera política social. Porque la vivienda más barata del mundo sigue siendo inaccesible si la familia no puede pagar la mensualidad.
DÉCIMO CAMBIO: LA VIVIENDA SOCIAL DEBE CONVERTIRSE EN POLÍTICA DE ESTADO
Aguascalientes necesita plantearse una meta mucho más ambiciosa. No programas aislados. No únicamente algunas centenas de viviendas. Necesitamos una estrategia de diez o veinte años.
Hay algo innegable, el estado seguirá creciendo, y por lo tanto el que deben llegar nuevas empresas, en consecuencias nuevos trabajadores, y eso nos lleva a que se formarán nuevas familias. Y todas necesitarán un lugar donde vivir.
Si no construimos suficiente vivienda económica formal, aparecerán otras consecuencias son: hacinamiento, rentas excesivas, asentamientos irregulares, ocupación ilegal de terrenos, crecimiento urbano desordenado, mayor movilidad, mayor desigualdad.
La vivienda es mucho más que una política social. Es política económica, urbana, familiar, de seguridad, finalmente una POLITICA DE DESARROLLO.
- AGUASCALIENTES TIENE UNA GRAN OPORTUNIDAD
Actualmente, los datos de Conavi muestran que aproximadamente 16 mil 755 hogares en Aguascalientes se encuentran clasificados en rezago habitacional, dentro de un universo superior a 430 mil hogares registrados en su sistema estadístico.
Pero el reto de acceso es todavía mayor.
Porque una familia puede no aparecer técnicamente en rezago habitacional y, sin embargo, ser incapaz de comprar su primera vivienda.
Ese es precisamente el nuevo problema que debemos atender.
El Gobierno del Estado ya ha manifestado públicamente su intención de reactivar la vivienda social y durante 2026 comenzó registros para programas de vivienda y mejoramiento dirigidos incluso a trabajadores independientes.
Esto representa una buena oportunidad para construir un verdadero Modelo Aguascalientes de Vivienda Social.
Un modelo basado en seis pilares:
suelo público barato, subsidio inteligente, crédito accesible, garantía estatal, participación privada y simplificación regulatoria.
Si estos elementos se integran correctamente, programas como Vivienda para el Bienestar pueden convertirse en algo mucho más importante que una meta sexenal de construcción.
Pueden convertirse en el inicio de una nueva política habitacional.
- LA VIVIENDA SOCIAL NO DESAPARECIÓ PORQUE LA GENTE DEJARA DE NECESITARLA
Desapareció porque dejamos de construir las condiciones económicas para producirla. La gente sigue necesitando vivienda.
Los trabajadores siguen queriendo construir un patrimonio. Los jóvenes siguen queriendo independizarse. Las familias siguen queriendo una casa.
Lo que cambió fue el mercado y precisamente por eso también debe cambiar la política pública.
El gran reto de los gobiernos no consiste solamente en construir viviendas. Consiste en conseguir que el precio de la vivienda vuelva a encontrarse con el ingreso de los trabajadores.
Cuando logremos eso, la vivienda social volverá a funcionar.
Y los programas de Vivienda Social y Popular tendrán posibilidades reales de cumplir su objetivo.
Porque finalmente la política de vivienda debe responder a una pregunta muy sencilla:
¿de qué sirve construir miles de casas si quienes más las necesitan no pueden pagarlas?
La política habitacional del futuro debe comenzar exactamente ahí. No preguntando cuántas viviendas podemos construir. Sino preguntándonos:
¿qué tenemos que hacer para que una familia trabajadora de Aguascalientes vuelva a poder comprar una?
