EL INCREMENTO DEL PRECIO DE LA VIVIENDA SOCIAL EN AGUASCALIENTES
Uno de los factores que han incrementado el precio de la vivienda social en Aguascalientes, se explica por la combinación de costos de producción, suelo, financiamiento y demanda existente de casa habitación.
En el presente análisis se plantea un enfoque específico de 7 elementos que alternan el costo de la vivienda de interés social:
- Encarecimiento del suelo urbano.
- Aumento del precio de la vivienda social por alta demanda.
- Incremento en costos de construcción.
- Tasas de interés hipotecarias elevadas.
- Menor disponibilidad de tierra urbanizable.
- Incremento del costo de infraestructura urbana.
- Inflación y entorno macroeconómico
A continuación plateo las razones:
- Encarecimiento del suelo urbano: Aguascalientes vive un fenómeno del cual no son ajenas otras entidades federativas, y que alientan la especulación inmobiliaria, pero que ademas:
- Fomenta la escasez de terrenos accesibles para vivienda social dentro de zonas urbanas.
- Aumenta el valor de los lotes en zonas periféricas han alcanzado $1,500 a $2,000 pesos por m², lo que encarece los desarrollos.
Cuando el suelo aumenta de valor, el impacto es directo porque la vivienda social tiene márgenes muy reducidos de ganancia, por lo que los desarrolladores recienten el impacto en el costo final de vivienda, limita su expansión hacia periferias y eleva los costos de urbanización, provocando el disparo desmedido de los valores.
- Aumento del precio de la vivienda social por alta demanda.
Dos razones fundamentales:
- La vivienda económica-social fue el segmento con mayor crecimiento de precios (≈10.3%) frente a otros tipos de vivienda.
- Esto refleja una mayor presión de demanda en el rango accesible.
Y lo más importante las causas de la demanda, por lo general son:
- Crecimiento poblacional y migración interna
- Hogares nuevos
- Programas de crédito (INFONAVIT, FOVISSSTE, ISSSSPEA,
- Desplazamiento desde vivienda media a social.
- Incremento en costos de construcción
Incluye:
• Materiales (cemento, acero, block)
• Mano de obra
• Urbanización (agua, drenaje, electricidad)
• Normativas ambientales
Ante la adversidades inflacionarias y los costos de la actual guerra que se libera en el medio oriente, los desarrolladores se ven obligados a subir los precios impactando incluso en vivienda social, pues han aumentado los precios de los materiales considerablemente.
Por ejemplo, un ejercicio para el desarrollo de 1,600 unidades de vivienda sería:
INVERSION:
Construir 1,600 unidades de vivienda en significa una inversión de $960,000,000 de construcción más el valor del terreno urbanizado lo que representa el 20 por ciento del valor total del proyecto que seria $1,152,000 de pesos inversión.
La construcción genera aprox. 2 empleos directos por cada 60 m², por lo cual estamos hablando de 3,200 empleos directos.
Se consideran proyectos de alto impacto económico regional por cada $1,000 MDP, se activan cadenas: cemento, acero, transporte, servicios y tiene un multiplicador económico alto (≈2.0 – 2.5).
Genera empleo principalmente en: albañilería,instalaciones electricas, fitosantitarias, hidraulicas, acabados,supervisión técnica
- Tasas de interés hipotecarias elevadas
- Tasas hipotecarias promedio alrededor de 11.65% afectan la accesibilidad y los costos financieros.
- Los desarrolladores trasladan ese costo al precio final.
- Menor disponibilidad de tierra urbanizable
Estudios muestran que: una reducción del suelo disponible incrementa los precios de la vivienda, es decir a menor superficie urbana mayor presión sobre los precios, y por lo tanto una mayor especulación
¿Que esta ocurriendo en Aguascalientes?
- crecimiento industrial
- expansión urbana
- reservas territoriales limitadas
- Incremento del costo de infraestructura urbana
La vivienda social requiere:
- vialidades
- transporte
- servicios públicos
- equipamiento urbano
Cuando los proyectos se van a periferia, estos costos aumentan, elevando el precio final.
- Inflación y entorno macroeconómico
Cuando el suelo aumenta, el impacto es directo porque la vivienda social tiene márgenes muy reducidos.
Y los factores macros comienzan hacer estragos, tales como:
- inflación general
- aumento salarial en construcción
- encarecimiento del financiamiento
- crecimiento moderado del empleo
Todo esto influye en el precio final de la vivienda, y por lo tanto los factores específicos que afectan e impactan más la vivienda social:
A) Precio del suelo (entre el 20-30 %).
B) Infraestructura urbana.
C) Normativa para la vivienda mínima, confusa y anquilosada.
D) Costos financieros.
E) Subsidios Insuficientes.
F) Escala de desarrollo más pequeña.
G) Protección de intereses privado sobre ampliación de derecho social para acceder a la vivienda de menor costo.
CONCLUSION
Los principales factores del aumento del costo de la vivienda social y popular en Aguascalientes son:
- Escasez y encarecimiento del suelo
- Mayor demanda de vivienda económica
- Aumento de materiales y mano de obra
- Tasas hipotecarias altas
- Costos de urbanización en periferias
- Inflación y financiamiento
- Menor reserva territorial para vivienda social
