El contrato que nunca termina: la reforma que el mercado de arrendamiento en Aguascalientes necesitaba

Hay un problema silencioso en el mercado inmobiliario de Aguascalientes que los propietarios conocen bien pero que pocas veces llega a los titulares: el inquilino que simplemente no se va. No el que deja de pagar —ese tiene su propio drama judicial— sino el que continúa ocupando el inmueble después de vencido el contrato, sin oposición del arrendador por despiste o por desidia, y que por ese solo hecho consolida una relación jurídica de tiempo indeterminado. El Código Civil local lo permitía. La LXVI Legislatura acaba de corregirlo.

El 13 de marzo de 2026, la Comisión de Justicia del Congreso del Estado aprobó por unanimidad el dictamen que reforma el artículo 2358 del Código Civil del Estado de Aguascalientes. La iniciativa, promovida por diputados del PAN y del Grupo Parlamentario Mixto Fuerza por Aguascalientes, cierra una laguna que llevaba décadas generando incertidumbre en los juzgados civiles de la entidad: la figura de la tácita reconducción por tiempo indeterminado.

Qué dice la ley que se reforma

El texto anterior del artículo 2358 establecía, en esencia, que si el arrendatario continuaba en el uso del bien sin oposición del arrendador, el contrato se entendía prorrogado por tiempo indeterminado. El mecanismo tiene raíces romanas, la reconductio tacita del jurisconsulto Ulpiano y fue importado al derecho mexicano durante el siglo XIX a través del Código Napoleónico. La lógica original era razonable: el silencio del propietario como manifestación tácita de voluntad para renovar. Pero lo que en Roma operaba como presunción temporal y acotada, en la versión local degeneró en una herramienta para extender indefinidamente la posesión de un inmueble sin cumplir la contraprestación pactada.

El dictamen lo explica con precisión: la tácita reconducción sólo exigía dos cosas para activarse: que el arrendatario siguiera ocupando el bien vencido el plazo, y que el arrendador no se opusiera. Nada más. No había requisito de estar al corriente en los pagos. No había límite temporal expreso. El resultado práctico era que un inquilino moroso podía beneficiarse de la prórroga automática simplemente porque el propietario no actuó con suficiente rapidez.

La Secretaría General de Gobierno, en la opinión técnica rendida mediante oficio SEGGOB/DGL/1207/2025, avaló la iniciativa con el argumento de que la redacción vigente colocaba al arrendador en estado de indefensión. La Comisión hizo suyo ese razonamiento y lo reforzó con la Tesis Aislada VII.2o.C.74 C del Segundo Tribunal Colegiado en materia civil del Séptimo Circuito, que establece una distinción crucial: estar «al corriente» en el pago no significa simplemente no tener deuda al momento del juicio, sino haber cumplido en tiempo y forma según lo pactado en el contrato base.

Qué cambia con la reforma

El nuevo artículo 2358 introduce tres modificaciones sustantivas. La primera y más importante: condicionamiento del beneficio de la prórroga al cumplimiento del pago. A partir de la entrada en vigor del decreto —al día siguiente de su publicación en el Periódico Oficial del Estado— para que opere la tácita reconducción, el arrendatario deberá encontrarse al corriente de sus rentas. No basta con continuar en la posesión; se requiere haber cumplido puntualmente con la obligación económica.

La segunda modificación elimina la indeterminación temporal. En lugar de prorrogar el contrato por tiempo indefinido, la reforma establece que la extensión será por un plazo igual al originalmente pactado, siempre que no exceda los límites establecidos en el artículo 2269 del mismo Código: diez años para fincas destinadas a habitación, quince para comercio, veinte para industria. Si la suma del plazo original más la prórroga supera esos límites, el contrato se extiende únicamente por el lapso faltante para completarlos.

La tercera modificación protege a terceros garantes. La reforma precisa expresamente que las obligaciones contraídas por terceros —fianza, obligación solidaria o cualquier otra garantía— cesarán al término del plazo original, salvo pacto expreso en contrario. Esto impide que los fiadores queden atrapados en una obligación extendida más allá de lo que consintieron.

Por qué importa en el contexto de Aguascalientes

El mercado inmobiliario de Aguascalientes atraviesa una presión particular. Según el informe Situación Inmobiliaria México 2026 de BBVA Research, el crédito hipotecario se contrajo 2.9% en monto durante 2025, mientras los precios de vivienda crecieron 10.1% en la entidad de acuerdo con la Sociedad Hipotecaria Federal. Las rentas se consolidan como línea de negocio estratégica para propietarios particulares que, ante la dificultad del acceso hipotecario, ven aumentar la demanda de arrendamiento pero también los riesgos que implica arrendar bajo un marco legal que no les daba certeza sobre cuándo recuperarían su inmueble.

El dictamen identifica con claridad el efecto que esto genera: cuando el marco legal produce incertidumbre sobre la recuperación de la posesión, los propietarios optan por dos caminos igualmente dañinos para el acceso a la vivienda: retirar el inmueble del mercado o endurecer los requisitos de entrada, lo que excluye precisamente a los sectores más vulnerables. Una reforma que da seguridad jurídica al arrendador no contraviene el derecho a la vivienda del artículo 4° constitucional; lo materializa al generar las condiciones para que el particular ofrezca vivienda en arrendamiento sin temor.

Una reforma bien construida, con los matices que merece

El trabajo técnico de la Comisión de Justicia merece reconocimiento. No se limitó a aprobar la iniciativa tal como se presentó: realizó ajustes de técnica legislativa que mejoran su precisión. Sustituyó la expresión «tiempo semejante» que hubiera generado litigios interpretativos, por «plazo igual al originalmente pactado«, que no admite ambigüedad. Enumeró expresamente las figuras de garantía que cesan con el plazo (fianza, obligación solidaria) en lugar de dejar una fórmula genérica. Y añadió el requisito de «aviso previo y fehaciente» para solicitar la terminación del contrato bajo el régimen de prórroga, evitando rescisiones sorpresivas que dejaran en indefensión a cualquiera de las partes.

El dictamen también aclara que aun operando la prórroga bajo las nuevas reglas, cualquiera de las partes puede solicitar la terminación del contrato conforme al artículo 2349 del propio Código, que regula los arrendamientos por tiempo indeterminado. La reforma no cierra la salida; la regula.

No obstante, hay una arista que el análisis legislativo deja apenas esbozada: qué ocurre con los contratos que ya se encuentran en reconducción bajo el régimen anterior. El artículo transitorio únicamente señala que el decreto entrará en vigor al día siguiente de su publicación, sin disposición que atienda situaciones jurídicas en curso. La práctica forense local tendrá que resolver si la reforma aplica únicamente a contratos futuros o si modifica también el régimen de aquellos que ya están en prórroga indeterminada. Es una omisión que los tribunales civiles de Aguascalientes deberán interpretar, y que en su momento generará criterio jurisprudencial.

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Durante décadas, la tácita reconducción fue una figura que protegía al inquilino a expensas de la voluntad del propietario. Que la inactividad del arrendador se convirtiera en renuncia indefinida a su patrimonio era un defecto del sistema, no una virtud. La reforma del artículo 2358 no elimina la protección al arrendatario: mantiene la prórroga automática, exige aviso fehaciente para terminarla, y sigue condicionada a la falta de oposición del arrendador. Lo que agrega es una aparente equidad: quien ocupa un bien ajeno debe cumplir lo que pactó para tener derecho a quedarse. Esa es una premisa que ningún ordenamiento civil debería necesitar dos siglos para reconocer. Aquí lo que se está privilegiando es al Capital, en un Estado ciudad que ya tiene un importante sector especulativo inmobiliarios.